elespejo1.0: La huida hacia ninguna parte de las inmobiliarias .
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jueves, 14 de octubre de 2010

La huida hacia ninguna parte de las inmobiliarias .

La banca se debate entre refinanciar la deuda de las inmobiliarias o permitir su caída, lo que también supone un peligro.

Roberto Calera
Martes 12 de octubre de 2010.

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BURBUJA INMOBILIARIA. En España hay varios millones de viviendas pendientes de vender que no encuentran comprador al precio actual.
Afinales de junio se conoció la entrada en concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) de la inmobiliaria Sacresa. El motivo ha sido la imposibilidad de seguir refinanciando su deuda con la banca y no poder hacer frente a sus créditos.
La compañía soporta una deuda de 1.740 millones de euros, lo que la ha llevado a la tercera mayor quiebra empresarial de España después de las de Martinsa-Fadesa (7.000 millones de euros) y Habitat (2.800 millones). Antes que éstas, ya habían quebrado Astroc y Llanera. Recientemente también ha sido obligada a entrar en concurso de acreedores Nozar.
En su momento estas empresas compraron terrenos sobrevalorados para construir viviendas que pensaban vender también a precios de burbuja. Para comprar estos terrenos y empezar las promociones, se pedían cuantiosos créditos a los bancos, que no tenían ningún problema en concederlos en los momentos de bonanza. Todo funcionaba bien mientras se seguían vendiendo a precios de burbuja (inaccesibles para gran parte de la población) las viviendas construidas.
Pero cuando la burbuja estalla, las ventas se paran y las constructoras/ promotoras no pueden hacer frente a los créditos que tienen contraídos con los bancos. Inicialmente todos los actores interesados (promotoras y bancos) intentan evitar la quiebra y ganar tiempo refinanciando las deudas esperando a ver si el mercado se recupera y la venta de pisos vuelve a subir. Pero eso no ocurre y poco a poco (en algunos casos tras haber refinanciado un año o dos las deudas) los bancos se van convenciendo de que esas compañías no tienen futuro y que lo mejor es dejar que quiebren y salvar lo que se pueda.
En otros casos, los bancos han convertido su deuda en acciones de la empresa, como ha sido el caso de Colonial (4.500 millones de deuda se han canjeado por acciones en varias ampliaciones de capital y canje de acciones por deuda) con lo que ahora son los bancos los máximos accionistas de la empresa.
Algo parecido está ocurriendo en el caso de Metrovacesa (una deuda de 5.800 millones de euros). Asimismo, Reyal Urbis también ha conseguido refinanciar in extremis su deuda (4.600 millones de euros). También Polaris World ha conseguido salvarse en el último momento mediante la refinanciación.
El problema de la deuda
En algunos casos se refinancia la deuda durante un plazo (habitualmente un año), pero al cabo de ese tiempo, la situación no ha mejorado y los bancos se vuelven a encontrar con el mismo problema, la imposibilidad de las empresas inmobiliarias para devolver su deuda.
Por ejemplo, Habitat consiguió en su día refinanciar su deuda, pero finalmente no sirvió para nada. En estas situaciones tienen un papel principal los bancos acreedores. Si dejan caer estas empresas sin refinanciarlas, tienen que asumir el crédito como incobrable y esperar a que se resuelva el concurso para intentar recuperar parte del mismo. Si deciden refinanciarlas, el crédito sigue vivo pero en este caso corren el riesgo de estar prolongando (y quizás en algún caso aumentando) una apuesta que tiene muchas posibilidades de ser fallida.
En un contexto de restricción de la liquidez y de desconfianza hacia la banca española como el actual, los bancos a su vez tienen problemas ellos mismos para renovar sus propios créditos en el interbancario europeo. Esto hace que la opción de refinanciar a las inmobiliarias les sea costosa, pues en ocasiones pueden tener problemas para poder obtener la liquidez necesaria.
Con estos antecedentes, y sabiendo que en España hay varios millones de viviendas pendientes de vender que no encuentran comprador al precio actual, es de esperar que las ventas sigan siendo bajas durante mucho tiempo hasta que se absorba el stock y los precios bajen mucho más de lo que hasta ahora han bajado. Es por ello que seguramente Sacresa no será la última empresa inmobiliaria que entrará en concurso de acreedores, y que habrá casos parecidos en el futuro, sin importar el tamaño.


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